住替えをお考えの方

住替えに関する諸問題を解決します！

メリットデメリットをふまえて
ベストな進め方をご提案いたします。

どちらが良いか迷われる方には売却先行をオススメします。なぜかというと、先に売り値を把握することで、現実的な新居購入の資金計画を把握しやすくなり、新居選びも成功しやすくなります。

購入先行だと、家が売れない場合のリスクがあります。売却先が見つからない場合に長期間の二重ローンが資金繰りを厳しくさせます。ですので売却目途が立った上で購入を進めるのが安全策となります。

現在の持ち家を売却するには不動産会社に査定をしてもらうことが第一歩です。House 4U（ハウスフォーユー）なら現在の物件を有利に売却する方法などのご提案が可能なので、ぜひ一度お問い合わせください。

「売却先行」なら、持ち家の売却金を資金として新居を購入できます。この場合、一旦仮住まいに引越して、新居の購入前に現在の持ち家を売却します。
売却先行の良い点は、新居の資金をあらかじめ確保できる点、売り急がずに持ち家を売却できる点です。
悪い点は、現在の持ち家から仮住まいへ引越し、更に新居へ引っ越す必要があるため、引越しの回数が2回になる点です。

「購入先行」の場合は、現在の持ち家の売却金を新居の購入資金に充てることができません。ですので必然的に資金に余裕がある方向けの方法になります。
購入先行の良い点は、現在の持ち家から新居に直接引っ越すことができるため、引越しが一度で済む点です。また、新居を決めてから持ち家を手放す順番になるので、新居探しに時間をかけられる点でも有利です。
購入先行の不利な点は、現在の持ち家に住宅ローンが残っている場合に、現在の住宅ローン処理が完了するまでは新居の住宅ローンと二重で支払うことになり、一時的にではありますが手元資金の余裕が必要になるという点でしょう。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する場合に必要な費用です。
「宅地建物取引業法」によって定められています。

印紙税

印紙税とは不動産売買契約書に対し、その売買価格に応じた印紙を貼るために納める税金のことです。

ローン残債の返済時費用

ローンの残債が残っている場合には、以下の費用が掛かります。

◆ローンを一括返済する場合の手数料
ローンの残額を一括で返済する場合は金融機関への手数料が発生します。
大体5,000円～20,000円程度が目安となります。
実際の手数料は金融機関や手続き方法によって異なります。

◆抵当権抹消費用と司法書士に支払う手数料
ローン完済時には抵当権の抹消が必要です。
目安の金額は、司法書士の方への手数料も含めて5,000円～20,000円と考えておきましょう。

購入時に必要な費用

購入時に必要な費用は購入額の5～8%と言われています。

ローンの知識

売却予定の物件はまだローンを完済していない状態の場合も多数あります。
ここでは住替えの際の住宅ローンの種類や手順、返済方法などを説明します。

売却時、住宅ローンの処理

持ち物件を売却する際には、売却金でローンを完済することが前提です。
ローンが完済していない物件を売却すると、ローンの担保になったままの物件を販売ことになります。
この状態では、物件が競売にかけられるなど未然の事態が発生する可能性があります。
ですので通常は売却前にローンを完済し、担保になっていない状態で販売する必要があります。

売却益でローンの完済ができない場合、自己資金で足りない金額分を補填します。
売却益でローンを完済できない場合は住替えローンという種類のローンに借り換える方法もあります。
住替えローンは、売却先行で住み替えをする場合に使用します。持ち家を売却した際に、売却益がローン残高に届かない場合、不足分を新居のローンに上乗せして借りられるローンです。

メリットは自己資金が少なくても住替えができること、持ち家のローンを完済し二重ローンが避けられることです。
デメリットは審査が厳しい点、物件売却と新居購入の時期を合わせる必要がある点が挙げられます。住替えローンは残っているローンの一括完済と融資を同時に行うことが条件です。売却・購入を同じ日に行うため、難易度が上がります。

売却益が出た場合

今まで住んでいた家が購入時の価格よりも高く売れて売却益が出た場合は譲渡所得税などがかかりますが、自宅用途の物件であれば「3,000万円特別控除」という制度を利用できます。「3,000万円特別控除」とは売却益（譲渡所得）から課税対象を3,000万円まで控除する制度です。
※「3,000万円特別控除」を受ける場合は確定申告が必要です。

売却損が出た場合

今まで住んでいた家が購入時の価格よりも安く売れて売却損が出た場合は所得税や住民税を抑えることが可能です。具体的には「損益通算」とよばれる措置によって取引が生じた年度のその他の利益などを合算し譲渡損失を相殺することができます。
単年度の損益通算では譲渡損失がカバーしきれなかった場合は最長4年間（売買のあった年度を含む）の利益を合算することができ、この特例制度によってほとんどのケースで譲渡損失を相殺することができます。「損益通算」を受ける場合にも確定申告が必要です。

住宅ローンを組んでいる場合

今まで住んでいた家が購入時の価格よりも高く売れて売却益が出た場合は譲渡所得税などがかかりますが、自宅用途の物件であれば「3,000万円特別控除」という制度を利用できます。「3,000万円特別控除」とは売却益（譲渡所得）から課税対象を3,000万円まで控除する制度です。
※「3,000万円特別控除」を受ける場合は確定申告が必要です。